Pogledajte kako agencija vara kupce u Istri - Agentica: "Vi me vrijeđate!" Oglas izbrisan odmah nakon što smo je nazvali!

RAŠA - Da je na Jadranu doslovno svašta moguće, uvjerili smo se na tisuće puta, a izrazitoj bahatosti pojedinaca posebno. Osim lokalnih moćnika koji su sebi umislili da su nedodirljive veličine, tu su i razne agencije koje zavaravajućim oglasima love u mutnom, pa tako nauštrb vizualno atraktivne lokacije pokušavaju uvaliti i ono što se prodati ne može. Ovaj put to je pomorsko dobro i poljoprivredno zemljište gdje se ne mogu graditi apartmani.

"Plaža Ravni - Istra na prodaju", stoji u video-oglasu objavljenom na stranicama agencije na Tik Toku. U videu stoji "Legalizirani objekt 25 m2" i "2 poljoprivredna zemljišta ukupne površine 812 m2". Piše još i da se nalazi na mirnoj, atraktivnoj i ekskluzivnoj lokaciji, kao i da je u prvom redu do mora. Nadalje stoji i kako je ovo vrhunska lokacija za ekskluzivne evente, pa je na kraju ostavljen i broj telefona agentice, koji se, provjerili smo, podudara s javno objavljenim brojem telefona vlasnice iste agencije.

Osim ovoga, oglas je objavljen i na Instagramu, gdje između ostalog stoji i da je ovo "veliki investicijski potencijal", pa pojašnjavaju: "apartman s terasom i otvorenim pogledom na more", "beach bar", "vrhunska lokacija za ekskluzivne evente" i "mogućnost priključka struje i vode", koje na terenu, dakle, nema.

Pa iako su komentatori u više navrata pisali kako je oglas protuzakonit: "Ovaj oglas je za DORH" (na ovaj komentar su s profila agencije stisnuli smajlić koji umire od smijeha), "Plaža je pomorsko dobro…. i nema cijenu.", sudeći prema upornim komentarima građana, čini se da su takvi komentari možda i brisani, ali je oglas ostao. Sve dok nismo nazvali - mi!

Osim lažnog podvaljivanja prodaje plaže pod objekt od 25 kvadrata, koji eventualno može poslužiti kao kakvo spremište, ovaj "potencijal" za gradnju apartmana s terasom ili beach bar nemoguće je dobiti na poljoprivrednom zemljištu, gdje je takva gradnja zabranjena, a posebno ako se nekretnina ili njeni dijelovi nalaze na pomorskom dobru.

Agentica: "Vidite da se objekt nalazi na plaži, pa vam logika stvari to nalaže"

Nazvali smo stoga agenticu iza broja u oglasniku da bi se raspitali što to onda prodaju?

- To vam je 12 km od Labina, općina Raša, blizu je Rabac i Sveta Marina. Ravni su na samoj obali, tamo su vile i kamene kuće. Taj objekt nalazi se na samoj plaži koja je uređena, dolje ima jedan ugostiteljski objekt, vezana je lungo mare šetnicom do Svete Marine.

A koliko je te plaže na prodaju? Pitamo jer u oglasu stoji da se prodaje i plaža.

- Ne prodaje se plaža. Malo je oglas zbunjujući, nego se prodaje objekt koji je legaliziran. I uz taj objekt koji je nekakvih 25 kvadrata i uz to idu dvije čestice koje su poljoprivredno zemljište s 812 kvadrata.

A ove betonirane skaline i prilaz plaži, to je pomorsko dobro, je li tako?

- A mislim.... to je objekt koji je privatno vlasništvo, upisan na fizičku osobu i legaliziran, znači ima uporabnu dozvolu - uporna je agentica, pa joj pojašnjavamo:

Pa dobro, možda objekt, ali ne i plaža?

- Plaža ne, nego objekt - konačno odgovara.

Zar u tom slučaju vaš nije oglas zavaravajući, jer tamo tvrdite drukčije?

- Pa pogledajte malo dalje oglas i vidite da se objekt nalazi na plaži, pa vam logika stvari to nalaže - uporna je u svom tumačenju.

Oglas izbrisan nedugo nakon poklapanja slušalice

Jedan od komentara ispod ovog oglasa na Instagramu bio je: "Ovakve nekretnine se ne bi smjele prodavati prije nego se riješi razgraničenje s pomorskim dobrom jer onda se najbolje vidi koliko je okućnice ostalo i da li i objekt spada pod pomorsko dobro." Tako smo agentici pokušali pojasniti i da ako je objekt unutar šest metara od srednje razine plimnih voda, tj. ako je doista na plaži, onda je sastavni dio pomorskog dobra.

Objekt dakle mora biti van pomorskog dobra koje ne smije biti dio prodaje. Jeste li upoznati s tim?

- Dobro, je li vas zanima to ili ste me samo nazvali da me vrijeđate? - sad je već ljuta.

Ne vrijeđam vas gospođo, nego se zanimam radite li po zakonu.

- Kažete mi da radim kazneno djelo, ne razumijem u kojem smjeru ide ovaj razgovor?

Ide u smjeru definicije da znamo što kupac kupuje. Je li definirana linija pomorskog dobra na tom području? Jer ako nije, onda to bitno mijenja na stvari i moguća kvadratura može biti daleko manja, ali i objekt i zemljište onda mogu zalaziti u pomorsko dobro, pa kupac s tim dijelom ne može doslovno ništa, niti bi bio njegov faktički vlasnik.

- Prodaje se objekt koji se nalazi tik uz plažu. Nije mi poznato je li definirana linija pomorskog dobra - odgovara.

Pa zašto onda u oglasu piše da prodajete plažu Ravni u Istri? Zašto zavaravate ljude?

- Dobro, ajde sad ćemo završit ovaj razgovor, koji ne vodi nikud - kazala je već vidno iziritirana agentica koja nam poklapa slušalicu.

Nedugo nakon završetka našeg razgovora, sporan oglas je izbrisan, ali smo sačuvali screenshot, kojeg prenosimo ovdje u članku. Situaciju s predočenim dokazima predali smo Državnom inspektoratu te smo im poslali upit, a odgovor ćemo objaviti čim ga dobijemo.

Što na ovo kaže zakon?

Klasičan primjer agresivnog i zavaravajućeg marketinga u nekretninskom sektoru koji pleše na rubu ili je pak duboko unutar zakonskog prekršaja. Prodaja "plaže" i obećavanje investicijskog potencijala tamo gdje je gradnja zakonom zabranjena nije samo etički upitna, već i podložna ozbiljnim sankcijama.

Ovdje se primarno radi o zavaravajućoj poslovnoj praksi. Prema Zakonu o zaštiti potrošača, trgovac (u ovom slučaju agencija) ne smije pružati netočne informacije ili na bilo koji način obmanjivati potrošača o namjeni zemljišta (poljoprivredno vs. građevinsko) i status pomorskog dobra.

Poljoprivredno zemljište ostaje poljoprivredno bez obzira na to što piše u oglasu. Legalizirani objekt od 25 m2 daje pravo na korištenje tog objekta, ali ne i na prenamjenu cijelog okolnog prostora u komercijalnu zonu bez promjene prostornog plana. Tako da vlasnik zemljišta i objekta ima svako pravo prodavati, ali prodavatelj ne bi nikako smio dovoditi kupva u zabludu.

Navođenje na mogućnost gradnje beach bara ili apartmana na poljoprivrednom zemljištu izravno je navođenje na kršenje Zakona o prostornom uređenju.

Također, prodaja "plaže" je pravni apsurd jer je plaža po definiciji pomorsko dobro – opće dobro koje nema vlasništva. U članku 5. Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama, jasno stoji da je pomorsko dobro izvan pravnog prometa i na njemu se ne može steći pravo vlasništva niti druga stvarna prava po bilo kojoj osnovi. Pomorsko dobro ne može biti predmet ugovora o zakupu niti ugovora o najmu. Građevine i drugi objekti na pomorskom dobru koji su trajno povezani s pomorskim dobrom njegova su pripadnost. Nitko se ne može pozivati na zaštitu povjerenja u istinitost i potpunost zemljišne knjige u odnosu na nekretninu koja je pomorsko dobro. Pravni poslovi sklopljeni suprotno stavku 1. ovoga članka ništetni su.

Drugim riječima, kupac koji nasjedne na ovakav oglas može se dovesti u situaciju da doslovno baci novac i ostane prevaren.

Tko je nadležan za prijave?

Ako vidite ovakve oglase, postoji nekoliko instanci kojima se možete obratiti, ovisno o cilju koji želite postići:

Državni inspektorat (Tržišna inspekcija)

Ovo je prva i najvažnija adresa. Tržišna inspekcija nadzire rad agencija za nekretnine i provjerava poštuju li Zakon o zaštiti potrošača i Zakon o posredovanju u prometu nekretnina.

Hrvatska gospodarska komora (HGK)

Sve legalne agencije moraju biti upisane u Registar posrednika pri HGK. Agencija je dužna pridržavati se Kodeksa etike u poslovanju posrednika.

Disciplinski sud HGK može agenciji izreći opomenu ili je čak brisati iz registra u težim slučajevima.

Ministarstvo mora, prometa i infrastrukture

Budući da se spominje prodaja "plaže", možete podnijeti prijavu zbog pokušaja uzurpacije ili lažnog predstavljanja statusa pomorskog dobra.

Policija / Državno odvjetništvo (DORH)

Ako je netko već uplatio kaparu na temelju ovih lažnih informacija, radi se o kaznenom djelu prijevare (članak 236. Kaznenog zakona).

Sankcije za agenciju

Sankcije variraju ovisno o tome radi li se o prekršaju ili kaznenom djelu:

Jurica Gašpar