Sudski vještaci otkrivaju šokantan podatak: "Ekstremne vrućine i oluje počet će rušiti cijene nekretnina na moru - Hotel na Jadranu u startu gubi 820.000 eura vrijednosti"

Najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku kažu da su cijene stanova i kuća na Jadranu još devet posto više nego prije godinu dana. Istodobno je Split ovog ljeta srušio rekord trajanja toplinskog vala, Istru su pogađale superćelijske oluje, tuča i poplave, a procjenitelj Branimir Grgat na Kongresu sudskih vještaka pokazao je model u kojem ozbiljan klimatski rizik vrijednost hotela smanjuje za oko 820.000 eura. Kada će klima početi ulaziti i u cijenu hrvatskog kvadrata?

Ako se gleda samo tržište, odgovor zasad glasi: još ništa od rušenja cijena. Državni zavod za statistiku 1. listopada objavio je najnovije podatke prema kojima su stambene nekretnine na Jadranu u drugom tromjesečju ove godine bile 1,2 posto skuplje nego u prethodnom tromjesečju i čak 9 posto skuplje nego godinu prije. Na razini Hrvatske godišnji rast cijena iznosio je 12,7 posto. Istodobno je broj prodanih stambenih objekata bio 33,3 posto manji nego u istom razdoblju prošle godine, iako taj podatak DZS ne pripisuje klimatskim utjecajima.

Dakle, tržište zasad ne pokazuje da kupci zbog sve toplijih ljeta masovno bježe iz Dalmacije ili da nekretnine u Istri gube vrijednost zbog sve češćih oluja. Ali pitanje je koliko dugo cijeli Jadran može biti promatran kao jedna homogena nekretninska zona i hoće li se klimatski rizik postupno početi ugrađivati u cijene pojedinih mikrolokacija.

Upravo je o toj vezi na IX. Kongresu sudskih vještaka RH govorio Branimir Grgat, stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina. Tema njegova predavanja bila je održivost tržišne vrijednosti nekretnina pod utjecajem klimatskih promjena. Za razliku od općenite rasprave o tome jesu li klimatske promjene dobre ili loše za tržište, Grgat je problem pretvorio u ono što vlasnik, kupac ili banka vrlo dobro razumiju – eure.

Branimir Grgat, stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina, REV-Recognised European Valuer (TEGoVA): fizički klimatski rizik već ulazi u profesionalno vrednovanje nekretnina, a veći troškovi osiguranja, zaštite i budućih sanacija mogu utjecati i na tržišnu vrijednost.

Hotel je u modelu izgubio oko 820.000 eura

Grgat je prikazao model investicije u hotel sa 60 soba, 3.670 četvornih metara bruto površine, 9,2 milijuna eura troška gradnje i opremanja te zemljištem vrijednim 1,8 milijuna eura. Pretpostavljene su prosječna desetogodišnja popunjenost od 54 posto i prosječna dnevna cijena sobe od 134 eura.

Kada se u procjenu ne uključi fizički klimatski rizik, tržišna vrijednost takvog hotela u modelu iznosi 9.967.803 eura. Kada se uključi vrlo visok rizik bujičnih poplava, vrijednost pada na 9.146.010 eura. Razlika je približno 820.000 eura, odnosno osam posto vrijednosti.

Važno je naglasiti da to nije stvarna transakcija nekog hrvatskog hotela niti dokaz da će svaka nekretnina izložena klimatskim promjenama izgubiti osam posto vrijednosti. Riječ je o procjeniteljskom modelu koji pokazuje mehanizam kojim klimatski rizik može ući u tržišnu vrijednost.

U njegovu primjeru utvrđen je vrlo visok rizik bujičnih poplava, ocijenjen sa 72 boda od mogućih 100. Potrebne zaštitne mjere, poput potpornih zidova i retencije za oborinske vode, nisu bile uključene u projekt zbog iznimno velikog troška. Kada takav rizik postoji, investitor mora računati s većom premijom osiguranja i većim rezervama za buduće popravke i obnovu. U Grgatovu modelu upravo ti dodatni troškovi postupno smanjuju vrijednost nekretnine.

U Grgatovu modelu vrlo visok fizički klimatski rizik bujične poplave smanjio je procijenjenu vrijednost hotela s 9,97 na 9,15 milijuna eura – približno 820.000 eura ili osam posto.

Dalmacija: kada vrućina postaje nekretninski problem?

To pitanje ove je godine posebno zanimljivo za Dalmaciju. DHMZ je u kolovozu objavio da je Split-Marjan zabilježio 19 uzastopnih dana toplinskog vala, pet dana više od vlastitog dosadašnjeg rekorda. Od toga je devet dana zaredom bilo na razini vrlo velike opasnosti za zdravlje. Dubrovnik je imao 17 uzastopnih dana toplinskog vala, a sedam dana bilo je na najvišoj razini opasnosti.

Copernicus je 2. listopada objavio i da je ljeto 2026. bilo treće najtoplije europsko ljeto otkako postoje njihovi podaci te da je do njegova kraja rekordnih 52 posto europskog kopna barem jednom bilo izloženo „vrlo snažnom“ toplinskom stresu, odnosno osjetu temperature od najmanje 38 stupnjeva.

Za tržište nekretnina ključno pitanje nije samo koliko je stupnjeva pokazao termometar. Važnije je što dugotrajna ekstremna vrućina radi troškovima i načinu korištenja nekretnine. Hoće li stan na zadnjem katu bez kvalitetne izolacije i sjenila za deset godina vrijediti jednako kao usporediv stan projektiran za puno toplija ljeta? Hoće li kupac apartmana u Splitu, Zadru ili Dubrovniku početi računati koliko će tijekom četiri ili pet mjeseci godišnje trošiti na hlađenje? Hoće li zgrade s kvalitetnom pasivnom zaštitom od sunca, zelenilom i boljom ventilacijom dobivati premiju, dok će nekretnine koje se tijekom ljeta teško mogu rashladiti postupno dobivati diskont?

Na ta pitanja danas nema vjerodostojnog hrvatskog odgovora u obliku datuma ili postotka. Najnoviji DZS-ov podatak, naprotiv, pokazuje da Jadran još poskupljuje. Ali Grgatova prezentacija pokazuje kako se jednom materijalizirani i mjerljivi klimatski rizik može prenijeti u troškove i tržišnu vrijednost nekretnine.

Istra: koliko vrijedi kuća ako je osiguranje sve skuplje?

U Istri bi klimatski pritisak mogao izgledati drukčije. Ondje pitanje nije samo ekstremna vrućina, nego i olujna nevremena, tuča i intenzivne oborine. Rovinjštinu je 21. srpnja pogodila superćelijska oluja tijekom koje je zabilježena tuča promjera većeg od pet centimetara. Mjesec dana poslije, 25. kolovoza, šire područje Istarske županije pogodilo je novo snažno nevrijeme s obilnom kišom. Vatrogasci su u jednom danu imali 63 tehničke intervencije, najvećim dijelom zbog poplavljenih objekata, kolnika i dvorišta te srušenih stabala i granja. U intervencijama su sudjelovala 164 vatrogasca sa 72 vozila.

Jedna takva oluja neće promijeniti tržište nekretnina. Ali ako pojedina mikrolokacija iz godine u godinu postaje izložena poplavama, bujicama, krupnoj tuči ili olujnom vjetru, rizik više nije apstraktan. Tada počinje stvarati trošak. Osiguranje može poskupjeti. Vlasnik mora više ulagati u zaštitu i sanacije. Kupac može tražiti nižu cijenu jer preuzima veći budući rizik. Zakupac može odlučiti da će objekt na drugoj lokaciji biti sigurniji ili jeftiniji za korištenje. Upravo takav mehanizam opisuje Grgat u prikazanom stručnom modelu.

Klimatski rizik već je ušao u procjeniteljske standarde

Zanimljivo je da procjenitelji više ne čekaju da tržište samo riješi dilemu. Grgat navodi da Europski procjeniteljski standardi EVS 2025 predviđaju da se materijalni fizički klimatski rizik treba uzeti u obzir pri procjeni vrijednosti nekretnine. I standardi RICS-a traže da se materijalizirani fizički klimatski rizik razmotri kada za to postoje tržišni dokazi i stručna podloga.

Drugim riječima, više nije neobično postaviti pitanje nalazi li se nekretnina na području izloženom poplavama, požarima, ekstremnim temperaturama, olujama ili drugim opasnostima. Za analizu su pritom dostupni i javni izvori poput DHMZ-a, karata opasnosti od poplava Hrvatskih voda i europskog Copernicusa.

Grgat upozorava i da se klimatski rizik ne smije računati dvaput, primjerice istodobno kroz povećane troškove i ponovno kroz veću diskontnu stopu. Ali ako je klimatski rizik dokazano vrlo velik ili ekstreman i može značajno utjecati na nekretninu tijekom njezina vijeka korištenja, njegov je zaključak da ga u vrednovanje treba uključiti.

Cijene možda neće pasti svugdje – nego će se tržište više razdvojiti

Zato je možda pogrešno očekivati dan kada će DZS jednostavno objaviti da su „zbog klimatskih promjena pale cijene u Dalmaciji“ ili „u Istri“. Mnogo je vjerojatnije da će se učinak prvo početi vidjeti unutar istoga tržišta. Dvije nekretnine udaljene nekoliko kilometara danas mogu imati sličnu cijenu jer su obje „na moru“. Za deset ili dvadeset godina kupci bi mogli puno više vrednovati njihovu stvarnu izloženost toplinskom stresu, poplavama, požaru, olujnom vjetru, dostupnost vode, kvalitetu izolacije i trošak hlađenja. To bi značilo da klimatske promjene ne moraju srušiti cijelu Dalmaciju ili Istru. Mogu jednostavno učiniti neke mikrolokacije i neke tipove zgrada skupljima, a druge relativno jeftinijima.

Grgat na kraju ide još korak dalje. Kupac ili zakupac koji prepozna fizički klimatski rizik nekretnine, kaže, može tražiti znatno povoljnije uvjete kako bi nadoknadio vlastiti poslovni rizik – ili potpuno odustati od aranžmana. I pritom upozorava da nijedan model ili aplikacija ne mogu kvalitetno zamijeniti terenski pregled iskusnog procjenitelja koji pregledom nekretnine I okruženja , najstručnije može utvrditi nedostatke nekretnine na klimatske opasnosti tijekom održivog vijeka korištenja.

Najnovije brojke zasad govore da hrvatski Jadran još nije došao do točke na kojoj klimatski rizik ruši prosječne cijene. Kvadrat i dalje poskupljuje. Ali nakon ljeta u kojem je Split imao rekordno dug toplinski val, Istru su pogađale superćelijske oluje, a novi procjeniteljski standardi sve ozbiljnije tretiraju fizički klimatski rizik, pitanje više nije samo hoće li klima utjecati na vrijednost nekretnina. Puno je zanimljivije pitanje koje će nekretnine tržište prve početi kažnjavati – i kada.

D.G.