Kraj stihijskog iznajmljivanja? Novi zakon mijenja pravila za apartmane i dugoročni najam

Zagrebačke i obalne najamnine ograničavaju se na temelju prihoda, UVODI se garancija države za neplaćene najamnine, a ugovori se moraju potvrđivati kod javnog bilježnika.

Potpredsjednik Vlade i ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić predstavio je detalje novog Zakona o najmu stanova koji kreće u javno savjetovanje. Nova zakonska regulativa donosi značajne promjene u odnosima najmodavaca i najmoprimaca, s naglaskom na veću pravnu sigurnost, brže sudske postupke te kontrolu podivljalih cijena na tržištu.

Jedna od najvažnijih novina je obveza da svaki novi ugovor o najmu mora biti solemniziran kod javnog bilježnika.

" Kroz solemnizaciju ćemo u svakom trenutku kao država imati točne podatke o raspoloživom broju stanova u dugoročnom najmu. To omogućuje ovrhe bez dugotrajnih parnica radi iseljenja ili naplate, što će smanjiti pritisak na sudove i dvostruko ubrzati rješavanje problema", naglasio je ministar Bačić.

Jasne obveze, zapisnici i plaćanje pologa

Novi zakon precizno definira prava i obveze obje strane:

Najmodavac je dužan predati stan u funkcionalnom stanju, odgovarati za nedostatke te izvoditi nužne popravke. Ako ugovorom nije drukčije definirano, stan može pregledati dva puta godišnje uz prethodnu najavu.

Najmoprimac plaća polog u visini jedne mjesečne najamnine, dužan je redovito podmirivati najamninu i režije, snositi troškove sitnih popravaka te stan koristiti pažljivo.

Obvezan primopredajni zapisnik: Pri useljenju je obvezno sastavljanje zapisnika koji mora sadržavati stanje svih brojila te detaljne fotografije svake prostorije.

Procedura otkaza i rokovi za iseljenje

Najmoprimac ugovor može otkazati u bilo kojem trenutku bez navođenja razloga, uz zakonski rok od 60 dana.

S druge strane, najmodavac može otkazati ugovor u slučaju kršenja obveza (neplaćanje, šteta, kršenje kućnog reda). Najprije mora poslati pisanu opomenu s rokom od 15 dana za otklanjanje povrede. Ako se problem ne riješi, rok za iseljenje ne može biti kraći od 30 dni.

U slučajevima otkaza bez krivnje najmoprimca, minimalni rok za iseljenje iznosi 6 mjeseci (odnosno godinu dana ako najam traje dulje od 5 godina). Ako u kućanstvu živi dijete, rok se produžuje za dodatnih 6 mjeseci. Najkraći mogući ugovoreni rok u izvanrednim okolnostima ne smije biti kraći od 3 mjeseca.

Kraj neopravdanom podizanju cijena

Zakon staje na kraj svojevoljnom podizanju stanarina. Najamnina će se moći povećati najviše jednom godišnje, uz najavu od barem 30 dana.

Povećanje je strogo ograničeno i može pratiti isključivo postotak rasta cijena stambenih objekata prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS). Bilo kakve klauzule u ugovoru koje bi omogućile češće ili veće poskupljenje bit će pravno nevažeće (ništetne).

Državni stanovi i uloga Agencije za osiguranje radničkih tražbina

Za državne stanove osnovica najamnine iznosit će najmanje 7,725 eura po kvadratu, dok će za Zagreb i obalne gradove iznositi maksimalno 9,375 eura/m². Ukupni trošak najma i režija pritom ne smije prelaziti 30 posto ukupnih prihoda najmoprimca.

Kao potpuni novitet uvodi se uloga Agencije za osiguranje radničkih tražbina, koja će najmodavcima jamčiti isplatu potraživanja ako najmoprimac prestane plaćati.

Da bi koristio ovu zaštitu, najmodavac mora imati solemniziran ugovor, uplatiti godišnju članarinu Agenciji (između 40 i 150 eura) te priložiti bianco zadužnicu najmoprimca na iznos do 10.000 eura.

Poticaji za priuštivi najam i prve nekretnine

U sklopu Programa priuštivog najma, uvjeti su dodatno ublaženi pa se u program odmah mogu uključiti i vlasnici koji su stanove ranije iznajmljivali u turističke (kratkoročne) svrhe. Dosad se prijavilo 958 nekretnina.

Primjer iz prakse: Tročlana obitelj u Zagrebu (Trešnjevka) za stan od 53,4 m² plaćat će priuštivu najamninu od 339 eura, dok će država vlasniku doplatiti razliku do tržišne/medijalne cijene te mu ukupno isplaćivati 662 eura mjesečno.

Osim toga, ministar je iznio i podatak kako je kroz Pravilnik o potporama za kupnju prve nekretnine dosad odobreno 4.541 zahtjeva za povrat poreza u ukupnoj vrijednosti većoj od 34,3 milijuna eura.

Donesene su i novosti za sektor turizma: mobilne kućice u kampovima ubuduće će zahtijevati lokacijsku dozvolu, dok će za sam kamp biti obvezna građevinska dozvolu i predviđenost u prostornom planu.

D.G.