ZADAR U kvartu nazvanom po borovima sve manje borova - Zadarski građevinski boom i grad proturječja

U apsolutnom broju izgrađenih stanova i dalje prednjači Zagreb, no kada se broj završenih kvadrata stavi u odnos s brojem stanovnika, prednjači Zadarska županija s 2829 dovršenih stanova u 2025. godini. 

Dok je nacionalni prosjek 4,7 novih stanova na tisuću stanovnika, u Zadarskoj se županiji gradi 17,1 stan na 1000 stanovnika, što je čak 3,6 puta više od hrvatskog prosjeka.

 S prosječno 16 izgrađenih stanova na tisuću stanovnika, Zadarska županija drži vrh ljestvice u Hrvatskoj, ispred Istarske (10,5) i Grada Zagreba (4,8). Dok se u glavnom gradu trenutačno gradi samo 42 posto stanova u odnosu na povijesni vrhunac iz 2007. godine, u Zadarskoj se županiji danas gradi dvostruko više stanova nego na vrhuncu prethodnog nekretninskog ciklusa, piše Jutarnji.

Granice samog grada danas su se praktički spojile s prigradskim općinama: na sjeveru s općinom Ninski Stanovi/Nin, na istoku s općinom Poličnik, a na jugoistoku s općinama Bibinje i Sukošan, a svjedočimo i aglomeracijama i građanskim pobunama vezanima za iste.

Do 9000 eura po kvadratu

Na širem zadarskom području pojačano niču novi stambeni projekti, a veći dio stanova rezervira se i prije samog dovršetka gradnje.

Najatraktivnije i ujedno najskuplje gradske lokacije su u predjelima bliže moru. To je dakle na području Dikla, Vitrenjaka, Borika i Puntamike, gdje prednjači "luksuznija gradnja", koja u praksi često izgleda kao hrpetina betonskih kockica gdje se svaki milimetar koristi za izgradnju bez popratnih sadržaja i uglavnom uz totalnu devastaciju zelenila. Ipak, cijene takvih "ekskluzivnih nekretnina" u prvom redu do mora penju se i do 8000 ili 9000 eura po kvadratu.

Nicanje ovakvih megaprojekata među stručnjacima otvara pitanje dugoročne urbanističke slike Zadra, koja bi mogla izgledati otužno. Prostorni planovi već godinama dopuštaju maksimalnu izgrađenost parcela, što investitori legitimno iskorištavaju kako bi iz svakog kvadrata izvukli najveći mogući profit. 

- Prostorni planovi trebali bi strože štititi javni interes. Problem je što ograničenja nisu dobro postavljena, a prijašnja kvalitetnija rješenja u međuvremenu su ukinuta. To izravno utječe na izgled novih četvrti. Sada imamo apsolutnu preizgrađenost koja je pretekla infrastrukturu, a ta infrastruktura kasni 30 i više godina. Zelenila gotovo da nema. Vidi se da se gradska vlast posljednjih godina ponovno posvećuje zelenilu, što toplo pozdravljamo, ali i dalje se najprije izgradi cijeli kvart, a tek se onda gradi vrtić. Primjerice, u Crvenim kućama, kvartu u kojem živim, koji je živ i pun stanovnika, vrtić je bio u planu još 2007. godine, a tek je sada sagrađen - ističe arhitektica  Nina Ninčević.

Najočitiji i najtužniji primjer brzog gubitka prostornog identiteta upravo je Borik.

- U kvartu koji je nazvan po borovima danas gotovo da nema borova ni zelenila. To je postao neprepoznatljiv prostor. Strašno je gledati kojom se brzinom prostor i obala devastiraju - komentira arhitektica.

Jedan od problema vidi u pravilima koja uređuju udaljenost zgrada od susjednih parcela, osobito u primjeni takozvanog pravila "h/2". Prema njemu bi, primjerice, zgrada visoka deset metara trebala biti udaljena najmanje pet metara od susjedne parcele.

- Sada imamo zgrade visoke deset metara na udaljenosti od samo tri metra od susjeda. Da imamo tih pet ili deset metara, moglo bi se posaditi stablo. Ali ne možemo kriviti investitore jer im postojeća urbanistička pravila dopuštaju takvu gradnju. Omjer privatnih i javnih ulaganja u gradnju i uređenje prostora izrazito je neravnomjeran, 3:1 u korist privatnih investicija. Grad mora preuzeti aktivniju ulogu, postaviti strože urbanističke okvire i više ulagati u javni prostor, infrastrukturu i sadržaje koji stanovnicima osiguravaju kvalitetu života - smatra Nina Ninčević. No zašto se to ne događa?

Tko kupuje?

Značajan udio u prometu stambenih nekretnina čine hrvatski povratnici i stranci veće platežne moći. Dio njih se doseljava. Drugi najčešći motivi kupnje su investicija, turistička djelatnost, privremeni boravak te rješavanje stambenog pitanja domaćih stanovnika.

Demografski podaci pokazuju kako se od 2021. do 2024. procijenjeni broj stanovnika Zadarske županije povećao za 4238, a najnovija procjena Državnog zavoda za statistiku pokazuje da se rast nastavio i 2025. godine. Tada je procijenjeni broj stanovnika dosegnuo 166.765, što je 1,49 posto više nego prethodne godine. No, mlade zadarske obitelji s prosječni plaćama i cijenama kakve u Zadru vladaju jako će teško doći do stambenog rješenja pa se mnogi sele u okolna i prigradska mjesta gdje je cijena kvadrata manja.

- S jedne je strane dobro da ne dolazi do depopulacije, ali upravo je zbog pojačanog priljeva stanovništva zaostatak u javnim ulaganjima, izgradnji prateće infrastrukture i osiguravanju potrebnih sadržaja posebno vidljiv - ističe arhitektica Nina Ninčević.

Fenomen "zgrada duhova" izravno se odražava i na demografsku pustoš u samom srcu grada. Dok se bilježi nominalni porast stanovništva u županiji, škole bilježe povijesno skromne brojke. Iseljavanje domicilnog stanovništva i širenje apartmana doveli su do toga da Osnovna škola Petra Preradovića na Poluotoku danas broji najmanje prvašića još od Drugog svjetskog rata, samo njih 37.

Grad proturječja

I tako u jezgri povijesnog dalmatinskog grada (što nije slučaj rezerviran samo za Zadar) više nema domicilnog stanovništva, a bez stanovništva gradska poput prazne ljušture.

Zadar prolazi dosad najveći val ulaganja u javnu infrastrukturu i društveni standard. Zahvaljujući novoj europskoj ITU omotnici vrijednoj 43 milijuna eura, ali i izravnim proračunskim sredstvima, pokreću se projekti koji izravno utječu na svakodnevnu kvalitetu života u gradskim četvrtima. U Zadru se svakako "lijepo živi", no postoje i problemi koje je teško ignorirati.

Zadar je grad koji istovremeno drži titulu najbrže rastućeg po rastu broja stanovnika na hrvatskoj obali, a u njegovu središtu bilježi povijesno najmanje učenika u školskim klupama.

Zadar je grad koji živi mediteransku ljepotu i postaje sve poželjnije mjesto za život, a istodobno se sve češće govori o manjku zelenila, prometnim gužvama i nedostatku sadržaja u novim kvartovima.

Zadar je grad koji bilježi intenzivan građevinski zamah i nadmašuje sve nacionalne prosjeke dok istovremeno velik broj višestambenih zgrada zjapi poluprazno?

Zadar je grad u kojem promet nekretninama usporava, a njihove cijene nastavljaju rasti.

Odgovori na ova proturječja nalaze se u kombinaciji faktora poput turizma, masovne apartmanizacije, građevinskog booma te reakcije ili nereakcije javnih politika, iliti gradskih vlasti.

J.T.

PROČITAJTE JOŠ:

Zadar uvodi tri zone poreza na nekretnine? Vlasnicima nekretnina na Poluotoku slijede najoštrije promjene

Godišnji porez na nekretnine u Zadru mogao bi porasti za više od 700 posto, a umjesto dosadašnje jedinstvene tarife, Grad predlaže podjelu na tri zone. Najveće bi povećanje, prođe li prijedlog, osjetili vlasnici nekretnina na zadarskom Poluotoku. Vlasnik stana od 70 četvornih metara umjesto dosadašnja 42 eura godišnje plaćao bi

Morski HRJosip Tokić