Tržište nekretnina u Primorsko-goranskoj županiji usporava - Pad prodaje 35%

Primorsko-goranska županija druga je u Hrvatskoj po broju kupoprodaja, odmah iza Zagreba, ali podaci za 2025. pokazuju da se tržište ipak malo "hladi".

Stručnjak za nekretnine Branko Papeš u emisiji "Perspektiva" dao je detaljan pregled aktualnih kretanja na tržištu stanova i kuća te objasnio što sve stoji iza brojki koje zbunjuju i kupce i prodavatelje.

Prema podacima Porezne uprave, Primorsko-goranska županija je u 2024. godini zabilježila 14.583 kupoprodaje nekretnina, što je čak 24% više nego 2023. godine.

No, podaci za prvih devet mjeseci 2025. otkrivaju značajnu promjenu.

- Ako se dosadašnji tempo nastavi, do kraja godine bit će oko 9400 kupoprodaja, što je pad od 35% u odnosu na prošlu godinu - navodi Papeš.

Sličan trend vidi se i na razini cijele Hrvatske, gdje se očekuje pad prometa od 15 do 20 posto. Međutim, unatoč padu broja transakcija, cijene ne padaju. Papeš objašnjava kako hrvatsko tržište ima izrazito emocionalnu komponentu.

- Ljudi kod nas ne prodaju zato što moraju riješiti nešto drugo, nego zato što imaju mogućnosti. Ako ne moraju – neće prodati. Zato neće doći do značajnog pada cijena, ali više neće biti ni onog godišnjeg rasta od 10-15%. Rast će sada biti skroman, oko 3-5%, što će tek pratiti inflaciju - objašnjava.

Drugim riječima, tržište ulazi u fazu stabilizacije.

A s obzirom na to da se često priča kako si danas većina ne može priuštiti vlastiti stan prema ovim cijenama, zanimalo nas je tko onda kupuje?

- U županijama poput Primorsko-goranske i na otocima, posebice na Krku, u 50% slučajeva radi se o našim ljudima s inozemnim putovnicama. Oni se vode kao strani kupci, ali zapravo su povratnici. Drugu polovicu čine istinski strani kupci – i to oni iz viših slojeva, kojima naše cijene nisu problem - kaže Papeš.

- Živimo na prostoru gdje ljudi štede cijelu godinu da bi kod nas došli na odmor. Opatija ima možda deset tisuća nekretnina, a milijuni bi ih željeli kupiti. Dok god postoji takav pritisak, cijene će biti visoke - kaže Branko Papeš.

Na tržištu Rijeke, stanovi u starijim zgradama kreću se oko 3.000 eura po kvadratu, dok novogradnja doseže 4.000 do 5.000 eura. Na atraktivnim lokacijama poput Opatije, cijene skaču i do 10.000 eura po kvadratu.

U Hrvatskoj više od 90% ljudi živi u vlastitom domu, dok je u Njemačkoj taj postotak samo 47%. Papeš to tumači kao nasljeđe prijašnjih sustava te kroz jedan vid mindseta.

- Kod nas vrijedi mišljenje da nisi uspio dok nemaš tri, četiri, pet nekretnina. To je postalo životni cilj – živjeti od rente, a ne od rada - kaže.

Za razliku od Italije, gdje gotovo nitko ne posjeduje dvije nekretnine, u Hrvatskoj je višestruko vlasništvo postalo norma.

Unatoč rastu cijena i otežanom pristupu kreditima, Papeš smatra da mladi ne bi trebali bježati od kredita.

- Prve dvije-tri godine kredita su teške, ali kasnije raste plaća i rata postaje lakša. Ljudi često pogriješe jer žele što prije vratiti kredit, a zapravo im nije u interesu. Za 20 godina 700 eura neće imati istu vrijednost kao danas - objašnjava.

Kao problem ističe nedostatak financijske pismenosti i nerealna očekivanja mladih kupaca:

- Nekad se s 30 godina kupovao mali stančić na rubu grada, a danas svi žele luksuzni stan na atraktivnoj lokaciji, i to odmah – uz pomoć cijele obitelji - kaže Papeš.

APN – pomoć mladima ili dodatno ulje na vatru?

Programi državnih subvencija poput APN-a pomogli su tisućama mladih obitelji da postanu vlasnici, ali su istovremeno potaknuli rast cijena.

- To je bilo kao da na vatru dodate benzin. S jedne strane pomoglo je desecima tisuća mladih, ali s druge strane – dodatno je poguralo cijene gore - govori Papeš u emisiji "Perspektiva".

U svakom slučaju u posljednjih se deset godina dogodila eksplozije tržišta. Podaci jasno pokazuju: od 2015. do 2024. broj kupoprodaja u Hrvatskoj porastao je s 67.000 na 135.000 – gotovo 100% više. U Primorsko-goranskoj županiji rast je još izraženiji – sa 6.200 na 14.000 prodaja godišnje, odnosno 120% više, govori Papeš.

No, problem je što novogradnja nije pratila rast potražnje.

- Zato danas u Rijeci imate starogradnju koja se prodaje za 3.500 eura po kvadratu – gotovo isto kao i novogradnja. U svijetu to nije moguće. U Trstu, primjerice, starogradnja je 2.000, a novogradnja 6.000 eura po kvadratu - kaže.

S druge strane, u Rijeci je trenutno najveća potražnja za novogradnjom i to za luksuznim stanovima poput onih u projektu RIO.

- U ovom trenutku, zadnja faza, zadnje dvije zgrade – 156 stanova. Oni su trenutno u fazi da dižu konstrukciju prizemlja. Znači, mi smo udaljeni još skoro dvije godine od završetka radova, a od 156 stanova – 100 stanova je već prodano. Prodani su svi manji stanovi, od 50 kvadrata i manje više nijedan ne postoji, po cijeni između 4.500 i 5.000 eura po kvadratu. Mi takvih stanova, da ih imamo još 500, mi bismo ih 500 prodali - govori Branko Papeš.

Unatoč padu broja prodaja, Papeš ne očekuje krizu.

- Neće doći do pada cijena, ali više nema ni stampeda. Tržište se hladi, i to je dobro. Skupe nekretnine će se i dalje prodavati, ali stariji, neuređeni stanovi sve teže nalaze kupca. Oni koji žele prodati – morat će biti realniji s cijenom - zaključuje.

I.M.