> ## Content Index
> Fetch the complete content index at: https://www.morski.hr/llms.txt
> Use this file to discover other available public pages before exploring further.

# Kraj stihijskog iznajmljivanja? Novi zakon mijenja pravila za apartmane i dugoročni najam
- URL: https://www.morski.hr/kraj-stihijskog-iznajmljivanja-novi-zakon-mijenja-pravila-za-apartmane-i-dugorocni-najam/
- Published: 2026-08-03T09:06:18.000Z
- Updated: 2026-08-03T09:13:42.000Z
- Author: Ivelina Gašpar
- Tags: Turizam

**Zagrebačke i obalne najamnine ograničavaju se na temelju prihoda, UVODI se garancija države za neplaćene najamnine, a ugovori se moraju potvrđivati kod javnog bilježnika.**

Potpredsjednik Vlade i ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić predstavio je detalje novog Zakona o najmu stanova koji kreće u javno savjetovanje. Nova zakonska regulativa donosi značajne promjene u odnosima najmodavaca i najmoprimaca, s naglaskom na veću pravnu sigurnost, brže sudske postupke te kontrolu podivljalih cijena na tržištu.

Jedna od najvažnijih novina je obveza da svaki novi ugovor o najmu mora biti **solemniziran kod javnog bilježnika**.

> " Kroz solemnizaciju ćemo u svakom trenutku kao država imati točne podatke o raspoloživom broju stanova u dugoročnom najmu. To omogućuje ovrhe bez dugotrajnih parnica radi iseljenja ili naplate, što će smanjiti pritisak na sudove i dvostruko ubrzati rješavanje problema", naglasio je ministar Bačić.

### Jasne obveze, zapisnici i plaćanje pologa

Novi zakon precizno definira prava i obveze obje strane:

**Najmodavac** je dužan predati stan u funkcionalnom stanju, odgovarati za nedostatke te izvoditi nužne popravke. Ako ugovorom nije drukčije definirano, stan može pregledati dva puta godišnje uz prethodnu najavu.

**Najmoprimac** plaća polog u visini jedne mjesečne najamnine, dužan je redovito podmirivati najamninu i režije, snositi troškove sitnih popravaka te stan koristiti pažljivo.

**Obvezan primopredajni zapisnik:** Pri useljenju je obvezno sastavljanje zapisnika koji mora sadržavati stanje svih brojila te detaljne fotografije svake prostorije.

### Procedura otkaza i rokovi za iseljenje

Najmoprimac ugovor može otkazati u bilo kojem trenutku bez navođenja razloga, uz zakonski rok od **60 dana**.

S druge strane, najmodavac može otkazati ugovor u slučaju kršenja obveza (neplaćanje, šteta, kršenje kućnog reda). Najprije mora poslati pisanu opomenu s rokom od 15 dana za otklanjanje povrede. Ako se problem ne riješi, rok za iseljenje ne može biti kraći od **30 dni**.

U slučajevima otkaza bez krivnje najmoprimca, minimalni rok za iseljenje iznosi **6 mjeseci** (odnosno godinu dana ako najam traje dulje od 5 godina). Ako u kućanstvu živi dijete, rok se produžuje za dodatnih 6 mjeseci. Najkraći mogući ugovoreni rok u izvanrednim okolnostima ne smije biti kraći od 3 mjeseca.

### Kraj neopravdanom podizanju cijena

Zakon staje na kraj svojevoljnom podizanju stanarina. Najamnina će se moći povećati **najviše jednom godišnje**, uz najavu od barem 30 dana.

Povećanje je strogo ograničeno i može pratiti isključivo postotak rasta cijena stambenih objekata prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS). Bilo kakve klauzule u ugovoru koje bi omogućile češće ili veće poskupljenje bit će pravno nevažeće (ništetne).

### Državni stanovi i uloga Agencije za osiguranje radničkih tražbina

Za državne stanove osnovica najamnine iznosit će najmanje **7,725 eura po kvadratu**, dok će za Zagreb i obalne gradove iznositi maksimalno **9,375 eura/m²**. Ukupni trošak najma i režija pritom ne smije prelaziti **30 posto ukupnih prihoda** najmoprimca.

Kao potpuni novitet uvodi se uloga **Agencije za osiguranje radničkih tražbina**, koja će najmodavcima jamčiti isplatu potraživanja ako najmoprimac prestane plaćati.

Da bi koristio ovu zaštitu, najmodavac mora imati solemniziran ugovor, uplatiti godišnju članarinu Agenciji (između 40 i 150 eura) te priložiti *bianco* zadužnicu najmoprimca na iznos do 10.000 eura.

### Poticaji za priuštivi najam i prve nekretnine

U sklopu Programa priuštivog najma, uvjeti su dodatno ublaženi pa se u program odmah mogu uključiti i vlasnici koji su stanove ranije iznajmljivali u turističke (kratkoročne) svrhe. Dosad se prijavilo 958 nekretnina.

> **Primjer iz prakse:** Tročlana obitelj u Zagrebu (Trešnjevka) za stan od 53,4 m² plaćat će priuštivu najamninu od **339 eura**, dok će država vlasniku doplatiti razliku do tržišne/medijalne cijene te mu ukupno isplaćivati **662 eura** mjesečno.

Osim toga, ministar je iznio i podatak kako je kroz Pravilnik o potporama za kupnju prve nekretnine dosad odobreno **4.541 zahtjeva** za povrat poreza u ukupnoj vrijednosti većoj od **34,3 milijuna eura**.

Donesene su i novosti za sektor turizma: mobilne kućice u kampovima ubuduće će zahtijevati **lokacijsku dozvolu**, dok će za sam kamp biti obvezna građevinska dozvolu i predviđenost u prostornom planu.

D.G.